Wie ein Bauträger aus dem Wiener Umland ein Wohnprojekt bis zur Reservierung messbar vermarktet.
Welcher Kanal bei früheren Projekten Käufer brachte, wusste ein Bauträger aus dem Wiener Umland nicht, weil Anfragen in getrennten Listen landeten. Bevor die erste Anzeige lief, stand eine gemeinsame Interessentenliste, in der jede Anfrage bis zur Reservierung ihren Kanal behält. Bis Oktober 2025 ließen sich 12 der 34 Reservierungen Google Ads zuordnen, beim Vorprojekt keine einzige.
Bauträger, Wohnbau, 10 bis 50 Mitarbeiter, Österreich, 4 Minuten Lesezeit, Datenstand Dezember 2025
Reservierungen mit Herkunft Google Ads, von 34 insgesamt, beim Vorprojekt keine zuzuordnen
Stand Dezember 2025, Quelle: Interessentenliste des Vertriebs und Google-Ads-Konto, zugeordnet über die Klick-ID der Anfrage, also über den letzten Anzeigenklick vor der Anfrage, Stand Oktober 2025
Diese Fragen beantwortet dieser Case.
Dieser Case passt zu Ihnen, wenn das auf Sie zutrifft.
Branche
Bauträger und Projektentwickler im Wohnbau, z. B. Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Vorsorgewohnungen
Unternehmensgröße
5 bis 100 Mitarbeiter
Ausgangslage
Ein neues Projekt steht vor dem Vertriebsstart, und bisher war unklar, welcher Kanal Käufer bringt
So war die Ausgangslage.
Der Bauträger hatte frühere Projekte über Immobilienplattformen, ein Bauschild und Empfehlungen verkauft. Welche Kanäle am Ende zu Kaufverträgen geführt hatten, ließ sich nicht mehr nachvollziehen, weil Anfragen per Mail, Telefon und Plattform in getrennten Listen landeten und beim Kaufvertrag nirgends ein Kanal stand. Für das neue Projekt gab es eine Projektwebsite mit Visualisierungen, gemessen wurde aber nur das Kontaktformular.
Das haben wir gemacht.
Die Kampagnen sind erst gestartet, als die Messung bis zur Reservierung stand, auch wenn die ersten Anzeigen dadurch einige Wochen später liefen. Ohne diese Reihenfolge wäre das Budget von 18 Monaten nach Formularen verteilt worden, nicht nach Käufern.
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Interessenten an einer Stelle erfassen
Alle Anfragen landen jetzt in einer gemeinsamen Interessentenliste mit Herkunftskanal, egal ob sie per Formular, Telefon oder über eine Plattform kommen, und der Vertrieb trägt dort Besichtigung, Reservierung und Kaufvertrag nach. Telefonische Anfragen hatten anfangs oft keinen Kanal; seit die Frage nach der Herkunft fest im Gesprächsleitfaden steht, fehlt er nur noch selten.
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Besichtigungen an Google zurückmelden
Jede Anfrage über eine Anzeige trägt eine Kennung des Klicks (Klick-ID), mit der wir Besichtigungen und Reservierungen ins Google-Ads-Konto zurückspielen (Import von Offline-Conversions). Die Gebote laufen auf Anfragen, ab Rohbau zählen Besichtigungen mit höherem Wert, aus denen die Steuerung langsam lernt; die wenigen Reservierungen nutzen wir, um das Budget zwischen den Kampagnen zu verteilen.
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Kampagnen nach Bauphase steuern
Vor Baubeginn zielen die Anzeigen auf Vormerkungen früher Interessenten, etwa mit Suchen wie „neubauwohnung wien umgebung“ oder „eigentumswohnung erstbezug niederösterreich“. Ab Rohbau und Musterwohnung rücken Besichtigungstermine in den Vordergrund, vor der Fertigstellung die verbleibenden Wohnungstypen.
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Anzeigen an Verkaufsstand anpassen
Anzeigen und Projektseite folgen laufend dem Verkaufsstand, damit kein Budget auf Wohnungstypen fließt, die bereits reserviert sind. Was übrig bleibt, bekommt eigene Anzeigen mit passenden Argumenten, etwa für Anleger oder für Familien.
Das ist dabei herausgekommen.
Reservierungen mit Herkunft Google Ads, von 34 insgesamt, beim Vorprojekt keine zuzuordnen
Stand Dezember 2025, Quelle: Interessentenliste des Vertriebs und Google-Ads-Konto, importierte Reservierungen, zugeordnet über die Klick-ID der Anfrage (letzter Anzeigenklick), Stand Oktober 2025
Kosten pro Besichtigung über Google Ads, vor Baubeginn 294 €
Stand Dezember 2025, Quelle: Google-Ads-Konto, Kosten geteilt durch Besichtigungen aus der Interessentenliste, ab Rohbau mit Musterwohnung (Mai bis Oktober 2025) gegen vor Baubeginn (Mai bis September 2024)
Von den 34 bis Oktober 2025 reservierten Wohnungen kamen 12 über Google Ads, knapp hinter den Immobilienplattformen; beim Vorprojekt ließ sich keine zuordnen. Eine Besichtigung über Google Ads kostete ab Rohbau 189 Euro, vor Baubeginn 294 Euro. Ein großer Teil davon ist die Musterwohnung, seit der deutlich mehr Anfragen zu einer Besichtigung führen; das Monatsbudget stieg zugleich von 1.850 auf 3.150 Euro. Zugeordnet ist immer der letzte Anzeigenklick vor der Anfrage, ob Bauschild oder Plattform davor mitgewirkt haben, zeigt das nicht. Über die gesamte Laufzeit kostete eine Reservierung über Google Ads rechnerisch 3.746 Euro.
Das lässt sich mitnehmen.
Bei langen Kaufentscheidungen sagt die Zahl der Formulare wenig. Erst wenn Besichtigungen und Reservierungen ihrem Kanal zugeordnet sind, zeigt sich, wohin das Budget gehört.
Was das für Ihre Branche heißt.
Bei Neubauprojekten ändern sich die Suchen mit dem Baufortschritt. Vor Baubeginn suchen vor allem frühe Planer und Anleger mit Begriffen wie „neubauprojekt wien umgebung“ oder „vorsorgewohnung kaufen“. Später kommen Suchen wie „eigentumswohnung erstbezug“, „wohnung mit garten kaufen“ oder „wohnbauförderung niederösterreich eigentumswohnung“ dazu, wenn Käufer schon konkret vergleichen und rechnen.
Vom Vertriebsstart über Baubeginn und Rohbau mit Musterwohnung bis zur Fertigstellung brauchen Interessenten jeweils andere Informationen, von Grundrissen und Preisen bis zum Übergabetermin. Die Vermarktung folgt diesen Phasen, nicht dem Kalenderjahr.
In Bauträger-Konten sehen wir oft ein fixes Monatsbudget über die ganze Laufzeit und Anzeigen für Wohnungstypen, die längst reserviert sind. Ebenso häufig endet die Messung beim Kontaktformular, und Anfragen von Plattformen und Bauschild liegen in einem anderen System, sodass sich der Beitrag der Kanäle nicht vergleichen lässt.
Wie vermarktet ein Bauträger ein Wohnprojekt online?
Ein Bauträger vermarktet ein Wohnprojekt online am besten in Phasen, die dem Baufortschritt folgen: vor Baubeginn mit Vormerkungen, ab der Musterwohnung mit Besichtigungsterminen, vor Fertigstellung mit den verbleibenden Wohnungstypen. Google Ads fängt Suchen wie „eigentumswohnung erstbezug“ ab, die Projektwebsite liefert Grundrisse, Preise und die Kaufnebenkosten, in Österreich etwa die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent. Besichtigungen und Reservierungen sollten dem jeweiligen Kanal zugeordnet werden.
Wie misst man, welcher Kanal Wohnungskäufer bringt?
Welcher Kanal Wohnungskäufer bringt, zeigt eine gemeinsame Interessentenliste, in der jede Anfrage mit Herkunft landet und der Vertrieb Besichtigung, Reservierung und Kaufvertrag nachträgt. Für Google Ads werden diese Schritte über die Klick-ID der Anfrage ins Konto zurückgespielt. So zeigt sich, welcher Kanal Käufer bringt und nicht nur Formulare, wobei immer der letzte Klick vor der Anfrage zählt.
Wann sollte die Vermarktung eines Neubauprojekts beginnen?
Die Vermarktung eines Neubauprojekts sollte vor Baubeginn starten, in der Regel drei bis sechs Monate davor, sobald Grundrisse, Preise und eine Projektwebsite stehen. In dieser Phase sammelt der Bauträger Vormerkungen früher Interessenten und erkennt, welche Wohnungstypen gefragt sind. Das Budget sollte dabei nicht fix sein, sondern mit dem Verkaufsstand und den Bauphasen wachsen oder sinken.
